20号，12月LPR报价出炉，央行发布最新贷款市场报价利率：1年期LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%。自今年8月之后，LPR利率已连续4个月保持不变。

一般没有变动，我们很少写LPR，但这个月不同，作为2022年的最后一个月，央行的一举一动，都关乎到明年的贷款政策动向。

目前很多观望的业主，也卡在对房贷政策放松的期待上，不少人觉得明年政策或许会继续放松，说不定利率会更低。这个期待是对的，但是思路不太对，我们后面说。

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北京的有钱人，正在贷款

和2021年的紧打严抓不同，整个2022年，央行对于房贷利率都是放松的态度，期间进行了多次调整，商贷及公积金贷款利率均有涉及。

这其中光是LPR就下调了三次，5年期利率从从4.65%降到4.3%，下调了35个基点，几乎是史上最高降幅，有一些城市的首套房贷利率已经到了4%以下。

而首套房公积金贷款，5年以下（含5年）和5年利率也分别调整为2.6%和3.1%，下调了0.15个百分点。虽低于4%的房贷利率目前没在北京执行，但贷款利率降了是事实。

公积金贷款利率上，北京在2022年10月1日以后发放的公积金贷款，按调整后的新利率执行，5年以下（含5年）和5年利率分别调整为2.6%和3.1%；之前已发放的首套房的公积金贷款，则自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。

目前，北京首套公积金贷款最多可贷120万，如果是户籍所在区域向外迁购房，根据情况上浮10-20万；二套房最高可贷60万。

北京首套5年商贷利率为：LPR(4.3%) 55BP=4.85%

二套5年商贷利率为：LPR(4.3%) 105BP=5.35%

而在2021年7月时，北京大部分银行已经将首套房的贷款利率上调至基准利率上浮的30%左右。

按照基准利率的1.1倍计算，5年期利率上升至5.115%，按照1.3倍计算，5年期利率上升至6.045%，首套房房贷利率成本普遍超过了5%。

假如商贷总额为100万元，贷款期限30年，按照现在的4.85%和5.11计算，可以少还6万元利息。贷款200万，少还12万。

在换房退税、房贷利率下跌的大背景下，当下楼市涌现出大批改善需求。这些人基本以家庭为单位购房，主要目的是改善置换，目标片区在望京、海淀、西城等优质主城区。

置换需求的爆发也导致市场老破小挂牌量只增不减。

此外，为了能一步到位买到优质改善房，这些本身资产情况就很优秀的业主，正在做更高效的金融方案，尽可能盘活资产，买到更优质的房源。

2

经济尚未回暖，利好在路上

还记得今年中旬房贷利率刚开始下降时，部分购房者还准备提前还贷。一方面是因为手里的钱没有更好的保值升值渠道，另一方面，是刚出做错选择买在了利率高点。

但我们当时也说了，如果房贷利率是和LPR挂钩的，那完全没必要提前还。房贷已经是一个人这辈子能用到最低利息的贷款了，低成本的杠杆，当然要巧用。

目前全国都已经放开，但经济的恢复比大家想象的慢。经济一天没恢复，宽松的货币政策和刺激经济的目的就不会放松。

我们今年1-3季度GDP增速3%，四季度受口罩影响，数据不会太乐观。

具体到房地产领域，11月房地产投资同比增长-19.9%，较10月下降3.9个百分点，1-11月房地产投资累计同比增长-9.8%，较1-10月下滑1.0个百分点。整体都不太好。

大家的消费欲望也没有明显起色，11月社会消费品零售总额同比-5.9%，较上月回落5.4个百分点。

大家的口罩后遗症还是会继续存在一段时间。正因为这个原因，12月15日的中央应激工作会议中提出了，要支持住房改善、新能源骑车、养老服务等消费。

下半年开会开始，支持住房改善的话题就没停过，可以看出，这会是未来的主基调。

一般来说，二线城市的方式会更粗暴一些，比如放开限购等。

但对于北京这样的一线城市，不可能放开限购，但有针对性的放松就已经很有效了。

比如“换房退税”政策，又比如降低房贷利率。让大家用更低的成本买房，是最简单有效的政策。

此外，由于当下的房地产市场更侧重于改善需求，二套房的房贷利率也在下行。

从贝壳研究院统计数据来看，今年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。

11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

从这些操作上都能看出，中央的利好政策仍在路上。

年前降息，可能性是不大了。但明年春暖花开，利好和春风一起来，就是大家抢房的时刻。

所以对于当下有购房需求的朋友们来说，越早入手，就能越早抢占优质房源。走在风口的最前端，才能获得实实在在的收益。

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